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第二，城鎮化未來十年的微觀進程並不樂觀，難以成為接棒人口紅利後拉動住房消費的巨大引擎。從宏觀數據來看，2010年，全國城鎮化率首次突破50%，按照發達國傢的經驗，城鎮化率在50-80%的這個階段將是社會財富和人口加速集聚的黃金時期，住房市場將因此大大受益。但是如果我們再把這一數據落到微觀便會發現，現實並不像想象中樂觀。數據顯示，2010年287個地級市中有近6成的城市城鎮化率在40%或以下，距離50%以上的分界線尚有很長一段距離。而隨著東部城市的城鎮化率逐漸觸頂(事實上深圳的城鎮化率已經在2010年達到瞭100%)，西部新的增長極又難以在短時期內形成，未來若幹年全國范圍內的城鎮化進程將面臨青黃不接的處境。
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三大因素制約未來全國商品房 規模難以繼續上行
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-25/08442430016.shtml
第三，城市發展面臨資源不足和過度透支的風險，未來商品房市場難以再有大幅上漲的空間。對一線城市和部分二線城市來說，主要來自兩方面的阻力：一方面，一線城市開發較早，住宅用地的供應量已經逼近極限，典型如北京四環內、上海中環內、深圳關內等區域，近年來已少有土地放出。商品住宅供應的逐漸減少勢必導致成交量上行乏力；另一方面，剛需購買力是有極限的，一線城市持續上漲的房價終將抑制剛需的進一步釋放。以上海為例，房屋總價一旦超過200萬，剛需的價格抗性勢必將集中顯現。對三四線城市來說，在過去的幾年中，由於過於依賴土地收入帶來的收入，一方面是高體量的土地出讓規模，另一方面是以本地需求為主的有限人口，三四線城市正面臨過度透支的風險。持續的高體量土地供應將造成商品房市場巨大的供應壓力，需求的透支性釋放必然將導致成交規模迎來回調。
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2012年，全國商品房銷售總量為11.13億方，同比11年小幅上漲1.74%，甚至還不如2011年4.39%的增幅。按照目前的月均水平，預計2013年全年商品房銷售量將在12億方以內，增幅在5%附近。可以看出，盡管商品房市場已經在2012年以後迎來全面性復蘇，但是全國商品房的銷售量卻難以再復制過去25%左右的增長速度。過去十年是房地產行業的黃金十年，我國房地產市場擴張速度空前，幾年就躍上一個新臺階，但是到瞭最近三年，我國商品房銷售面積基本穩定在11億左右，再也沒有出現像此前這樣規模的擴張。我們預計，未來3年商品房市場會在11億的基礎上繼續保持穩步增長，5年以後進入穩定期，8年後則將出現局部調整，直至10年後總規模將開始下降。
之所以得出上述判斷，主要基於以下三方面的原因：
第一，人口紅利效應減弱的大勢已定，支撐近年來房地產交易規模快速擴張的重大因素將不復存在。住宅，是滿足人類居住需求的產品。長期來看，住宅建設量主要和適齡購房人口變化有關。就我們的行業經驗，中國購房者的年齡結構一般集中在20歲～45歲，該部分人群占到全部成交量的80%以上，其中30 歲以下購房者占到員林市土地貸款率利試算表全部成交的約40%。根據第六次人口普查數據，中國城市中20~45歲的人口已經達到頂峰，為2.06 億人，到2018年，該部分人群人口將下降約10%，而最主力的剛需群體，城市中20~30 歲的人群，也在2011~2012 年間達到9300 萬的高峰，到2018年將下降20%以上。毫無疑問，購房活躍人群總量的減少決定瞭商品房的消費規模很難在過去的基礎上再出現大幅度的突破。
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